一、起草背景

2016年12月31日《中共中央国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革、加快培育农业农村发展新动能的若干意见》：统筹协调推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。2017年《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅〔2017〕27号）等相关文件的规定:为支撑农村土地制度改革，应进一步加强公示地价体系建设和管理，除国有建设用地土地定级与基准地价评估工作外，还应开展农用地和集体建设用地基准地价评估工作。2019年6月6日，自然资源部办公厅印发《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号），要求全面开展集体建设用地基准地价制定。2019年9月17日，云南省自然资源厅印发《云南省自然资源厅关于推进和规范自然资源评价评估有关工作的通知》（云自然资利用〔2019〕615号），要求各地全面开展集体建设用地基准地价制定公布工作。

《中华人民共和国土地管理法》（第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过，2020年1月1日实施）六十三条之规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。”

二、主要内容

集体建设用地流转为完善我国城乡供地体制，促进城乡土地资源的合理利用，推动社会协调和可持续发展具有积极作用和重要意义：第一，集体建设用地的流转，是我国城镇化发展的必然要求。土地置换使农村居民向中小城镇集聚。集中建设农村居民住宅，不仅可以使村庄复耕，有效增加耕地面积，还可加大对中小城镇基础设施建设的力度，农民居住环境改善了，生活质量提高了，推动了农村城镇化的进程。第二，有利于城乡土地统一规划的制定与实施。把城乡土地纳入一体，在统一的制度架构下，通过建设用地供应总量控制，统筹城乡土地用途分区管制，可以确保保护耕地的基本国策的实施。从我国国情看，耕地的相对稀缺和建设用地的巨大需求的矛盾十分突出，集体建设用地的市场流转，将大大提高土地利用率，使土地资源得到有效配置，可大大减缓国有建设用地需求对农用地的压力。第三，有利于农民集体土地财产价值的实现。集体土地是农民的最重要的财产，通过建设用地使用权的流转，不仅使农民集体能够利用土地资产参与经济发展和城镇化建设，同时农民也能获得地租收益，保障了农民的财产权益。

然而，由于缺乏明确的法律规定，地方政府无法可依，管理调控不能到位；同时，一直以来的隐形市场交易，也使得交易双方权益难以保障。因此，需要国家加强对农民集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济的可持续发展。基准地价作为国家或政府制定的一种定价性质的价格，对防止土地被人为炒作，或是随意压低价格，扰乱市场秩序，或是造成资产流失起到了巨大的作用。目前，集体建设用地还未制定基准地价体系成果，导致评估集体建设用地时，没有价格基础和依据，这样会严重偏离政府的宏观管理，影响市场的正常发育。因此，开展集体建设用地基准地价评估工作是推动农村产权制度改革，加强农村集体土地管理，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，维护土地所有者和土地使用者合法权益的重要基准性工作。

为规范农村集体土地价格评估，显化农村集体土地资源资产价值，促进城乡统一、竞争有序的建设用地市场建设，支持城乡融合发展与乡村振兴战略，应及时开展本行政区内集体建设用地基准地价编制工作，科学规范地指导和服务集体建设用地使用权流转工作，着力实现从资源到资产的转化。于2023年6月共同组成相关课题组，开展了峨山县（双江街道、小街街道、化念镇、甸中镇、塔甸镇、岔河乡、富良棚乡、大龙潭乡）集体建设用地土地定级与基准地价测算工作。

经过组织、技术准备、技术方案确定、资料收集、整理、测算、图件编制、报告撰写等工作，2023年7月向我局提供了本次测算工作的初步成果，收到初步成果后我局组织了相关人员进行内部审查，针对级别面、价格多次修改完善后，形成本次的听证成果，整体来看，本次峨山县集体建设用地土地定级与基准地价测算成果严谨而规范，结果符合我县实际工作需要，总体上合理可行的，参会代表站在全县经济发展的角度，积极讨论，提出问题和建议，技术单位针对提出的意见与建议进行了修改与完善。

三、起草过程

根据《云南省人民政府重大决策听证制度实施办法》的相关规定，经过《峨山县集体建设用地土地定级与基准地价测算成果（草案）》多次修改，与2023年11月16日下午在自然资源局召开《峨山县集体建设用地土地定级与基准地价测算成果（草案）》听证会。